Как купить арендный бизнес выгодно

Что учесть при покупке арендного бизнеса, чтобы инвестировать выгодно
Покупка коммерческих площадей под офисы, бутики или продуктовые магазины на первом этаже жилого здания — тенденция на рынке коммерческой недвижимости России. Этот тип недвижимости называется стрит-ритейл. Если вы правильно подобрали коммерческое помещение под аренду, то его доходность в среднем составит 10,5-12,5% годовых.

Разберемся, из чего складывается стоимость арендного бизнеса и что нужно учитывать при его покупке.
    Экономические показатели бизнеса
    Перед совершением сделки оцените объект по нескольким факторам:

    • размер ежемесячной платы арендаторов и ее соответствие рынку;
    • стратегию формирования арендных платежей и условия договора;
    • систему налогообложения и процентные ставки;
    • срок окупаемости;
    • доходность.

    Проанализируйте арендную ставку: важно, чтобы она не была занижена или завышена. В первом случае это означает скрытые проблемы с недвижимостью, о которых умалчивает продавец. Во втором — арендатор может потребовать ее снижения до рыночной стоимости или разорвать договор с новым владельцем.

    Проверьте, нет ли поблизости прямых конкурентов бизнеса на вашей площади, учитывайте размер компаний и целевую аудиторию. Это влияет на возможность арендатора зарабатывать и дальше в вашем помещении без страха потерять потенциальных клиентов, а с ними и постоянный доход из-за возникшей конкуренции.

    Выясните, какой управляющей компанией обслуживается коммерческая недвижимость, каковы расходы на ее услуги. Они могут снизить инвестиционную привлекательность объекта.

    Учитывайте географическую локацию объекта, качество ремонта, класс помещения, удобство подъезда и входа для клиентов, близость парковки. Если стоит счетчик посетителей, то запросите данные с него, чтобы своими глазами убедиться в показателях посещаемости объекта.
    Технические характеристики объекта
    Технические параметры сильно влияют на ликвидность недвижимости. Оценивайте площадь, общее состояние основных, подвальных и подсобных помещений, год постройки, соответствие актуальным требованиям СанПиН и Пожарного надзора, электрическую мощность.

    Настоящий Текущий арендатор может расторгнуть договор: продумайте, как вы будете привлекать новых. Им может не хватить электрической мощности, чтобы подключить другое оборудование. То же касается коммунальных услуг: посмотрите, какие используются и будет ли их достаточно новым арендаторам. Также учтите, кто их оплачивает — владелец недвижимости или собственник бизнеса.
    Отношения с арендаторами
    Особенность арендного бизнеса в том, что вы получаете его с другим бизнесом внутри — магазином, аптекой, салоном красоты или офисом. Четко отрегулированные отношения с арендатором важны для долгосрочного сотрудничества.

    Договор аренды детально проанализируйте с помощью юристов. Это базис, на котором выстраивается работа с арендатором. Если условия нужно уточнить или дополнить — обсудите изменения с собственником бизнеса, внесите с его согласия и закрепите подписями сторон.

    Проверьте платежеспособность арендатора: нет ли долгов по платежам перед продавцом и не оплаченных налогов перед бюджетом. Узнайте, не был ли арендатор замешан в судебных процессах, связанных с недвижимостью. Репутация бизнеса, который ведут на вашей площади — это и ваша забота тоже.
    Купить арендный бизнес и не прогадать в цене
    Все обозначенные выше факторы влияют на решение о покупке и стоимость арендного бизнеса. Владея полной информацией о нем, вы можете аргументированно вести торг при заключении сделки и сбить цену за счет недостатков площадки. Поэтому важна профессиональная экономическая и юридическая оценка объекта.

    В среднем на московском рынке объекты площадью до 90 квадратных метров стоят 10-12 миллионов рублей: все остальное выше или ниже этой суммы — отклонения из-за ликвидности или высокого спроса на тот или иной район города. Большим спросом пользуются коммерческие площади в жилых комплексах, при чем более дорогие варианты — со сквозным проходом или выходом на оживленную улицу. И наоборот, выходящие крыльцом во двор помещения менее востребованы и более дешевы.
    Подпишись на новые статьи
    Made on
    Tilda